hak pakai tanah oleh warga negara asing

A. Latar Belakang

Pada pasal 33 ayat (3) UUD 1945, dikatakan bahwa “Bumi dan air dan kekayaan yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”.Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.Hak  menguasai  dari  Negara  termaksud  dalam  Undang-undang pokok Agraria (pasal 1 ayat 2) memberi  wewenang kepada negara untuk :

a.         mengatur  dan  menyelenggarakan  peruntukan,  penggunaan,  persediaan  dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;

b.         menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dengan  bumi, air dan ruang angkasa;

c.         menentukan  dan  mengatur  hubungan-hubungan  hukum  antara  orang-orang  dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya  macam-macam  hak  atas  permukaan  bumi,  yang  disebut  tanah,  yang  dapat diberikan  kepada  dan  dipunyai  oleh  orang-orang  baik  sendiri  maupun  bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum (UUPA, pasal 4 ayat 1).Pasal  ini  memberi  wewenang  untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan  penggunaan  tanah  itu  dalam  batas-batas  menurut  undang-undang  ini  dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.

Tanah merupakan faktor penting dalam kehidupan manusia. Sepanjang hidup manusia bahkan hingga berpulang menghadap Yang Maha Kuasa, manusia tidak bisa dipisahkan dengan tanah. Oleh karenanya, sesuai dengan konsepsi Hukum Tanah Nasional yang bersifat Komunalistik Religius, Bangsa Indonesia meyakini bahwa seluruh tanah yang terdapat di wilayah Republik Indonesia adalah Karunia Tuhan Yang Maha Esa, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi sekaligus kebersamaan. Hukum Tanah Nasional kita diawali dengan lahirnya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

UUPA mengenal hak atas tanah yang primer dan hak atas tanah yang sekunder. Ragam hak atas tanah primer telah dikenal dan akrab dengan tugas kewenangan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan tetapi di samping hak atas tanah yang primer, yang meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, UUPA juga menetapkan hak atas tanah yang sekunder yang didasarkan pada perjanjian pemberian hak antara pemilik tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan. Hak atas tanah sekunder tersebut di antaranya adalah Hak Guna Bangunan (atas tanah Hak Milik) dan Hak Pakai (atas tanah Hak Milik).

Dalam pembahasan kali ini mengangkat tema mengenai Hak Pakai (atas tanah hak milik) oleh warga negara asing. Berdasarkan Pasal 41 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.Objek hak pakai adalah tanah untuk pertanian dan bukan pertanian, tanah Negara, tanah hak pengelolaan.Subjek Hak pakai adalah warga Negara Indonesia, warga negara asing yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang mempunyai kantor perwakilan di Indonesia, perwakilan asing serta badan-badan pemerintah.Jangka waktu hak pakai maksimum 25 tahun dan dapat diperpanjang maksimum 20 tahun lagi.

Keberadaan orang asing di Indonesia makin lama makin meningkat. Ini disebabkan oleh karena adanya era globalisasi, dimana perusahaan asing bebas untuk bergerak ataupun menjalankan usahanya di Indonesia. Tentu saja mereka membutuhkan tempat tinggal untuk menjalani kehidupannya sehari-hari. Alternatif sewa properti (rumah susun ataupun landed house) bagi sebagian orang asing untuk tinggal dalam waktu yang lama dirasakan cukup berat. Menurut hukum Indonesia, orang asing dapat memiliki properti dengan status Hak Pakai. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh warga negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya.

PEMBAHASAN

1.         Pengaturan Hak Pakai (atas tanah hak milik) oleh Warga Negara Asing dari perspektif  hukum tanah nasional.

Pada prinsipnya, hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut Pasal 21 ayat (1) UUPA. Dalam prinsip dasar UUPA juga dijelaskan bahwa sesuai dengan azas kebangsaan tersebut dalam pasal 1 maka menurut pasal 9 jo pasal 21 ayat 1 hanya Warga negara Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat 2).

Orang asing (yang berkedudukan di Indonesia) hanya dapat mempunyai hak-hak atas tanah berupa : hak pakai, hak sewa, hak guna bangunan, dan hak guna usaha menurut UUPA. Dalam bagian Penjelasan Umum UUPA, disebutkan Dasar-Dasar Dari Hukum Agraria Nasional (poin 5) yaitu: “Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas. Demikian juga dengan badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik” (pasal 21 ayat 2).

Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang asing berdasarkan:

1.                  keputusan pemberian hak tersebut oleh pejabat yang berwenang memberikannya untuk properti yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah Negara, atau

2.                  dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah. Dengan demikian hak dan kewajiban pemegang hak pakai, ditentukan berdasarkan hal-hal yang diatur, baik dalam surat keputusan pemberian haknya oleh pejabat yang berwenang ataupun perjanjian dengan pemilik tanah tersebut.

Hak Pakai diberikan dalam jangka waktu tertentu. Menurut Undang undang nomor 40 Tahun 1996 mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah, jangka waktunya adalah selama 25 tahun dan sesudahnya dapat diperpanjang kembali selama 20 tahun. Tetapi dengan berkembangnya jaman, jangka waktu hak pakai di usulkan untuk diperpanjang menjadi 70 tahun. Seperti halnya di negara lain seperti Singapura, kepemilikan tanah dengan status hak pakai, jangka waktunya hingga mencapai 80 tahun, begitupun juga di Malaysia hingga 70 tahun. Oleh karena itu, menurut hukum di Indonesia secara luas pihak yang berhak memperoleh tanah dengan status Hak Pakai antara lain:

-           Warga Negara Indonesia (WNI),

-           Orang asing yang berkedudukan di Indonesia,

-           Badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,

-           Serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Sehingga apabila terdapat status tanah Hak Milik yang ingin dikuasai oleh Warga Negara Asing (WNA), maka statusnya harus diturunkan terlebih dahulu menjadi Hak Pakai. Syaratnya yaitu membuat surat permohonan untuk penurunan hak dengan melampirkan Passport dan KITTAS/KIMS baru setelah itu menghadap ke notaris untuk dapat dilakukan transaksi jual-beli.

2.         Permasalahan yang timbul dalam hal penerapan Hak Pakai (atas tanah hak milik)  oleh Warga Negara Asing

Peraturan pertanahan yang berlaku saat ini, Hak Pakai dibatasi hanya untuk jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun. Jangka waktu ini dinilai banyak kalangan kurang mendukung dunia investasi di Indonesia dan sudah tidak relevan dengan perkembangan arus globalisasi. Orang asing hanya diperbolehkan memakai hak pakai, sementara hak pakai tidak populer untuk domestik karena lebih populer hak guna bangunan. Untuk itu ada wacana dalam RPP Pengganti PP 41 Tahun 1996 yang saat ini sedang diproses, agar Hak Pakai dapat diberikan sekaligus dalam jangka waktu 70 (tujuh puluh) tahun.

Sekedar mengingat beberapa tahun yang lalu, pengaturan pemberian Hak Pakai dalam rangka penanaman modal selama 70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang serta diperbaharui di muka sekaligus, sudah pernah tertuang dalam Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Pasal 22 ayat (1) huruf c. Namun kemudian Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia dalam Putusannya tertanggal 25 Maret 2008 Nomor 21-22/PUU-V/2007 memutuskan Pasal 22 Undang-Undang tersebut bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945.

Sementara itu, Pasal 48 PP 40 Tahun 1996 menetapkan, untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan pembaharuan Hak Pakai dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Pakai. Jangka waktu sesuai PP 40 Tahun 1996 inilah yang kemudian menjadi rujukan dalam pemberian Hak Pakai, yang sebetulnya bisa diberikan selama 25 tahun, diperpanjang haknya 20 tahun dan diperbaharui haknya 25 tahun secara sekaligus, sehingga total memang 70 (tujuh puluh) tahun.

Uang Pemasukan atau yang sekarang disebut Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk permohonan Hak Pakai, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional sudah tidak dikenakan. Sedangkan untuk perpanjangan hak dan pembaharuan hak dikenakan tarif sebesar (2‰ x Nilai Tanah) + Rp. 100.000,-.

Bandingkan dengan negara-negara tetangga di Asia Tenggara. Pasar properti di Singapura, Malaysia, Thailand dan Filipina mempunyai daya tarik tersendiri bagi. Bahkan terkadang pemilikan properti oleh orang asing di negara-negara tersebut diberi tambahan insentif, seperti kemudahan dalam pemilikan, pembebasan capital gains tax, pemberian visa, fasilitas kesehatan yang murah dan lain-lain. Di Malaysia dengan My Second Home Programme, di Filipina dengan Retirement Programme dan di Thailand dengan Long Stay Programme. Program yang diusung negara-negara tetangga ini memberi berbagai fasilitas, seperti kemudahan kepemilikan, pemberian visa, dan sebagainya.

Pemilikan properti oleh orang asing di Singapura bisa mencapai jangka waktu hingga 99 sembilan puluh sembilan) tahun, dan untuk badan hukum bisa mencapai 60 (enam puluh) tahun. Di Kamboja, orang asing dapat menyewa jangka panjang antara 70 sampai 99 tahun. Sedangkan di Thailand, orang asing diberi hak sewa selama 30 (tiga puluh) tahun dengan hak opsi perpanjangan selama 30 (tiga puluh) tahun.

Dalam praktek, banyak terjadi penyelundupan hukum yang dilakukan oleh orang asing dalam rangka memenuhi keinginan mereka memiliki dan rumah di Indonesia. Penyelundupan hukum itu antara lain dilakukan dengan membuat perjanjian “pinjam” nama warga Negara Indonesia disertai dengan pemberian kuasa dengan hak substitusi kepada pihak asing, perjanjian sewa menyewa dengan jangka waktu panjang, pemberian kuasa menjual dari warga Negara Indonesia selaku pemilik tanah kepada warga negara asing (yang sebetulnya telah membayar sejumlah uang sepadan dengan jual beli), perjanjian dengan opsi pembelian tanah yang bersangkutan oleh orang asing, dan lain-lain cara.

Perbuatan hukum sebagaimana tersebut di atas secara yuridis bertentangan dengan Pasal 26 ayat (2) UUPA, yang berbunyi : “Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada warga Negara Indonesia yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing, atau kepada suatu badan hukum, adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali”.