A. Latar Belakang
Pada pasal 33 ayat (3) UUD 1945, dikatakan bahwa “Bumi dan air dan kekayaan yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran
rakyat”.Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.Hak
menguasai dari Negara termaksud dalam
Undang-undang pokok Agraria (pasal 1 ayat 2) memberi wewenang kepada negara
untuk :
a. mengatur
dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan,
persediaan dan memeliharaan bumi, air dan ruang angkasa tersebut;
b. menentukan
dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa;
c. menentukan
dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara
orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan
ruang angkasa.
Atas dasar hak menguasai dari Negara
sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam
hak atas permukaan bumi, yang disebut
tanah, yang dapat diberikan kepada dan
dipunyai oleh orang-orang baik sendiri
maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum (UUPA,
pasal 4 ayat 1).Pasal ini memberi wewenang untuk
mempergunakan tanah yang bersangkutan demikian pula tubuh bumi dan air serta
ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung
berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam
batas-batas menurut undang-undang ini dan
peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.
Tanah merupakan faktor penting dalam kehidupan
manusia. Sepanjang hidup manusia bahkan hingga berpulang menghadap Yang Maha
Kuasa, manusia tidak bisa dipisahkan dengan tanah. Oleh karenanya, sesuai
dengan konsepsi Hukum Tanah Nasional yang bersifat Komunalistik Religius,
Bangsa Indonesia meyakini bahwa seluruh tanah yang terdapat di wilayah Republik
Indonesia adalah Karunia Tuhan Yang Maha Esa, yang memungkinkan penguasaan
tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi
sekaligus kebersamaan. Hukum Tanah Nasional kita diawali dengan lahirnya
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
(UUPA).
UUPA mengenal hak atas tanah yang primer dan hak
atas tanah yang sekunder. Ragam hak atas tanah primer telah dikenal dan akrab
dengan tugas kewenangan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Akan
tetapi di samping hak atas tanah yang primer, yang meliputi Hak Milik, Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai, UUPA juga menetapkan hak atas tanah
yang sekunder yang didasarkan pada perjanjian pemberian hak antara pemilik
tanah dengan calon pemegang hak yang bersangkutan. Hak atas tanah sekunder
tersebut di antaranya adalah Hak Guna Bangunan (atas tanah Hak Milik) dan Hak
Pakai (atas tanah Hak Milik).
Dalam pembahasan kali ini mengangkat
tema mengenai Hak Pakai (atas tanah hak milik) oleh warga negara asing. Berdasarkan Pasal 41
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,hak pakai adalah hak untuk
menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh
Negara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang
ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya.Objek hak pakai
adalah tanah untuk pertanian dan bukan pertanian, tanah Negara, tanah hak
pengelolaan.Subjek Hak pakai adalah warga Negara Indonesia, warga negara asing
yang berkedudukan di Indonesia, badan hukum Indonesia, badan hukum asing yang
mempunyai kantor perwakilan di Indonesia, perwakilan asing serta badan-badan
pemerintah.Jangka waktu hak pakai maksimum 25 tahun dan dapat diperpanjang
maksimum 20 tahun lagi.
Keberadaan orang asing di Indonesia makin lama makin
meningkat. Ini disebabkan oleh karena adanya era globalisasi, dimana perusahaan
asing bebas untuk bergerak ataupun menjalankan usahanya di Indonesia.
Tentu saja mereka membutuhkan tempat tinggal untuk menjalani kehidupannya
sehari-hari. Alternatif sewa properti (rumah susun ataupun landed house)
bagi sebagian orang asing untuk tinggal dalam waktu yang lama dirasakan cukup berat.
Menurut hukum Indonesia,
orang asing dapat memiliki properti dengan status Hak Pakai. Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut
hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh warga negara atau tanah milik
orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan
pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya.
PEMBAHASAN
1.
Pengaturan Hak Pakai (atas tanah hak milik) oleh Warga Negara Asing
dari perspektif hukum tanah nasional.
Pada prinsipnya, hanya warga negara
Indonesia
yang dapat mempunyai hak milik atas tanah menurut Pasal 21 ayat (1) UUPA. Dalam
prinsip dasar UUPA juga dijelaskan bahwa sesuai dengan azas kebangsaan tersebut
dalam pasal 1 maka menurut pasal 9 jo pasal 21 ayat 1 hanya Warga negara
Indonesia saja yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, hak milik tidak dapat
dipunyai oleh orang asing dan pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang
(pasal 26 ayat 2).
Orang asing (yang berkedudukan di Indonesia)
hanya dapat mempunyai hak-hak atas tanah berupa : hak pakai, hak sewa, hak guna
bangunan, dan hak guna usaha menurut UUPA. Dalam bagian Penjelasan Umum UUPA,
disebutkan Dasar-Dasar Dari Hukum Agraria Nasional (poin 5) yaitu: “Orang-orang asing dapat mempunyai tanah
dengan hak pakai yang luasnya terbatas. Demikian juga dengan badan-badan hukum
tidak dapat mempunyai hak milik” (pasal 21 ayat 2).
Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang
asing berdasarkan:
1. keputusan pemberian hak tersebut oleh pejabat yang berwenang
memberikannya untuk properti yang dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah
Negara, atau
2. dikuasai berdasarkan perjanjian
dengan pemegang hak atas tanah. Dengan demikian hak dan kewajiban pemegang hak
pakai, ditentukan berdasarkan hal-hal yang diatur, baik dalam surat keputusan pemberian
haknya oleh pejabat yang berwenang ataupun perjanjian dengan pemilik tanah
tersebut.
Hak Pakai diberikan dalam jangka waktu tertentu. Menurut
Undang undang nomor 40 Tahun 1996 mengenai Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan
dan Hak Pakai atas tanah, jangka waktunya adalah selama 25 tahun dan sesudahnya
dapat diperpanjang kembali selama 20 tahun. Tetapi dengan berkembangnya jaman,
jangka waktu hak pakai di usulkan untuk diperpanjang menjadi 70 tahun. Seperti
halnya di negara lain seperti Singapura, kepemilikan tanah dengan status hak
pakai, jangka waktunya hingga mencapai 80 tahun, begitupun juga di Malaysia hingga
70 tahun. Oleh karena itu, menurut hukum di Indonesia secara luas pihak yang
berhak memperoleh tanah dengan status Hak Pakai antara lain:
- Warga
Negara Indonesia
(WNI),
- Orang
asing yang berkedudukan di Indonesia,
- Badan
hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia
dan berkedudukan di Indonesia,
-
Serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Sehingga apabila terdapat status
tanah Hak Milik yang ingin dikuasai oleh Warga Negara Asing (WNA), maka
statusnya harus diturunkan terlebih dahulu menjadi Hak Pakai. Syaratnya yaitu
membuat surat
permohonan untuk penurunan hak dengan melampirkan Passport dan KITTAS/KIMS baru
setelah itu menghadap ke notaris untuk dapat dilakukan transaksi jual-beli.
2. Permasalahan
yang timbul dalam hal penerapan Hak Pakai (atas tanah hak milik) oleh Warga Negara Asing
Peraturan pertanahan yang berlaku
saat ini, Hak Pakai dibatasi hanya untuk jangka waktu 25 (dua puluh lima) tahun. Jangka waktu
ini dinilai banyak kalangan kurang mendukung dunia investasi di Indonesia dan
sudah tidak relevan dengan perkembangan arus globalisasi. Orang
asing hanya diperbolehkan memakai hak pakai, sementara hak pakai tidak populer
untuk domestik karena lebih populer hak guna bangunan. Untuk itu ada wacana dalam RPP
Pengganti PP 41 Tahun 1996 yang saat ini sedang diproses, agar Hak Pakai dapat
diberikan sekaligus dalam jangka waktu 70 (tujuh puluh) tahun.
Sekedar mengingat beberapa tahun
yang lalu, pengaturan pemberian Hak Pakai dalam rangka penanaman modal selama
70 (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang serta
diperbaharui di muka sekaligus, sudah pernah tertuang dalam Undang-Undang Nomor
25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal, Pasal 22 ayat (1) huruf c. Namun
kemudian Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia dalam Putusannya tertanggal 25
Maret 2008 Nomor 21-22/PUU-V/2007 memutuskan Pasal 22 Undang-Undang tersebut
bertentangan dengan Undang-Undang Dasar 1945.
Sementara itu, Pasal 48 PP 40 Tahun
1996 menetapkan, untuk kepentingan penanaman modal, permintaan perpanjangan dan
pembaharuan Hak Pakai dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan
untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Pakai. Jangka waktu
sesuai PP 40 Tahun 1996 inilah yang kemudian menjadi rujukan dalam pemberian
Hak Pakai, yang sebetulnya bisa diberikan selama 25 tahun, diperpanjang haknya
20 tahun dan diperbaharui haknya 25 tahun secara sekaligus, sehingga total
memang 70 (tujuh puluh) tahun.
Uang Pemasukan atau yang sekarang
disebut Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk permohonan Hak Pakai,
berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif
Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan
Nasional sudah tidak dikenakan. Sedangkan untuk perpanjangan hak dan
pembaharuan hak dikenakan tarif sebesar (2‰ x Nilai Tanah) + Rp. 100.000,-.
Bandingkan dengan negara-negara
tetangga di Asia Tenggara. Pasar properti di Singapura,
Malaysia, Thailand dan
Filipina mempunyai daya tarik tersendiri bagi. Bahkan terkadang pemilikan
properti oleh orang asing di negara-negara tersebut diberi tambahan insentif,
seperti kemudahan dalam pemilikan, pembebasan capital gains tax, pemberian
visa, fasilitas kesehatan yang murah dan lain-lain. Di Malaysia dengan My
Second Home Programme, di Filipina dengan Retirement Programme dan
di Thailand
dengan Long Stay Programme. Program yang diusung negara-negara tetangga
ini memberi berbagai fasilitas, seperti kemudahan kepemilikan, pemberian visa,
dan sebagainya.
Pemilikan properti oleh orang asing
di Singapura bisa mencapai jangka waktu hingga 99 sembilan puluh sembilan)
tahun, dan untuk badan hukum bisa mencapai 60 (enam puluh) tahun. Di Kamboja,
orang asing dapat menyewa jangka panjang antara 70 sampai 99 tahun. Sedangkan
di Thailand, orang asing diberi hak sewa selama 30 (tiga puluh) tahun dengan
hak opsi perpanjangan selama 30 (tiga puluh) tahun.
Dalam praktek, banyak terjadi penyelundupan hukum yang
dilakukan oleh orang asing dalam rangka memenuhi keinginan mereka memiliki dan
rumah di Indonesia.
Penyelundupan hukum itu antara lain dilakukan dengan membuat perjanjian
“pinjam” nama warga Negara Indonesia disertai dengan pemberian kuasa dengan hak
substitusi kepada pihak asing, perjanjian sewa menyewa dengan jangka waktu
panjang, pemberian kuasa menjual dari warga Negara Indonesia selaku pemilik
tanah kepada warga negara asing (yang sebetulnya telah membayar sejumlah uang
sepadan dengan jual beli), perjanjian dengan opsi pembelian tanah yang
bersangkutan oleh orang asing, dan lain-lain cara.
Perbuatan hukum sebagaimana tersebut
di atas secara yuridis bertentangan dengan Pasal 26 ayat (2) UUPA, yang
berbunyi : “Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat
dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk langsung atau tidak
langsung memindahkan hak milik kepada orang asing, kepada warga Negara
Indonesia yang disamping kewarganegaraan Indonesianya mempunyai kewarganegaraan
asing, atau kepada suatu badan hukum, adalah batal karena hukum dan tanahnya
jatuh kepada Negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang
membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayaran yang telah diterima oleh
pemilik tidak dapat dituntut kembali”.